Ανάλυση της Απόφασης υπ' αριθμ. 26164/2024: Πώληση Ακινήτων και Δόλια Χρεοκοπία
Η πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου υπ' αριθμ. 26164 της 25ης Μαρτίου 2024 έθεσε σημαντικά ζητήματα σχετικά με την πώληση ακινήτων σε τιμή χαμηλότερη της αγοραίας, ιδίως σε περιπτώσεις δόλιας χρεοκοπίας. Η απόφαση αυτή εντάσσεται σε ένα σύνθετο νομικό πλαίσιο, όπου η προστασία των πιστωτών και η καταπολέμηση των περιουσιακών δολωμάτων διαδραματίζουν κρίσιμο ρόλο.
Το Πλαίσιο της Απόφασης
Η εν λόγω απόφαση ασχολείται με το θέμα της δόλιας χρεοκοπίας, ένα αδίκημα που προστατεύει την περιουσιακή ακεραιότητα των πιστωτών. Συγκεκριμένα, ο Άρειος Πάγος ανέλυσε μια σύμβαση πώλησης ακινήτου η οποία, αν και τυπικά ολοκληρώθηκε, υποβλήθηκε σε μονομερή αναβλητική αίρεση προς όφελος του αγοραστή. Αυτό σημαίνει ότι, ακόμη και αν η αίρεση δεν εκπληρωνόταν, ο αγοραστής θα μπορούσε να την αποποιηθεί και να προχωρήσει στην αγορά, περιορίζοντας έτσι τη δυνατότητα διάθεσης του πωλητή.
Πώληση ακινήτου σε τιμή χαμηλότερη της αγοραίας, υποβληθείσα σε αναβλητική αίρεση προς όφελος μόνο του αγοραστή - Μη εκπλήρωση της αίρεσης - Δόλια χρεοκοπία λόγω υπεξαίρεσης - Δυνατότητα διαπίστωσης - Ύπαρξη - Λόγοι. Σχετικά με τη δόλια περιουσιακή χρεοκοπία, η οποία αποτελεί αδίκημα κινδύνου, συνιστά υπεξαίρεση η σύμβαση πώλησης ακινήτου σε τιμή χαμηλότερη της αγοραίας και υποβληθείσα σε μονομερή αναβλητική αίρεση προς όφελος μόνο του αγοραστή, καθώς ο τελευταίος, ακόμη και αν, κατά τη λήξη της ορισθείσας προθεσμίας, η αναβλητική αίρεση δεν έχει εκπληρωθεί, απουσία ρητής δήλωσης λύσης της σύμβασης, μπορεί να αποποιηθεί την αίρεση και να ασκήσει το δικαίωμα προαίρεσης αγοράς, με συνέπεια τον περιορισμό της δυνατότητας διάθεσης του πωλητή και τον κίνδυνο για την εγγύηση του πιστωτικού σώματος.
Νομικές Επιπτώσεις
Αυτή η απόφαση αναδεικνύει τον κίνδυνο περιουσιακής υπεξαίρεσης, ο οποίος διαπιστώνεται όταν ένα ακίνητο εκποιείται σε μη εύλογη τιμή σε σχέση με την αγοραία αξία. Οι συνέπειες τέτοιων πράξεων μπορεί να είναι σοβαρές, όχι μόνο για τον κατηγορούμενο, αλλά και για τους πιστωτές που βλέπουν να απειλείται η δυνατότητά τους να ανακτήσουν τα χρέη τους. Ο Άρειος Πάγος, επικαλούμενος τη νομοθεσία περί πτωχεύσεων (άρθρο 216 του Πτωχευτικού Νόμου), διευκρινίζει ότι παρόμοιες συμβάσεις μπορούν να θεωρηθούν δόλιες, καθώς θέτουν σε κίνδυνο την περιουσία του οφειλέτη και, κατά συνέπεια, τα δικαιώματα των πιστωτών.
Συγκεκριμένα, οι ακόλουθες περιπτώσεις μπορεί να προκύψουν από την ανάγνωση της απόφασης:
- Αξιολόγηση συμβάσεων πώλησης σε χαμηλότερες τιμές: ανάγκη ανάλυσης της ευλογοφάνειας της τιμής σε σχέση με την αγορά.
- Μονομερείς αναβλητικές αιρέσεις: ο κίνδυνος κατάχρησης από τον αγοραστή.
- Προστασία των πιστωτών: η διαφύλαξη των περιουσιακών δικαιωμάτων σε περίπτωση χρεοκοπίας.
Συμπεράσματα
Η απόφαση υπ' αριθμ. 26164/2024 του Αρείου Πάγου αποτελεί ένα σημαντικό προηγούμενο σε θέματα δόλιας χρεοκοπίας. Προσκαλεί σε προβληματισμό σχετικά με την ανάγκη προσεκτικής εποπτείας των ακινήτων συναλλαγών, ιδίως σε περιόδους οικονομικής κρίσης. Η σαφήνεια με την οποία ο Άρειος Πάγος σκιαγράφησε τις ευθύνες και τους κινδύνους που συνδέονται με τέτοιες πωλήσεις είναι θεμελιώδης για τη διασφάλιση της προστασίας των πιστωτών και τη διατήρηση της ισορροπίας στην αγορά ακινήτων.
