คำอธิบายคำพิพากษาที่ 11574/2024: ข้อกำหนดเรื่องราคาในการโอนสิทธิเหนือพื้นดิน

คำสั่งศาลฎีกาฉบับล่าสุดที่ 11574 ลงวันที่ 30 เมษายน 2024 ได้ให้คำอธิบายที่สำคัญเกี่ยวกับความสมบูรณ์ของข้อกำหนดในการกำหนดราคาในสัญญาโอนสิทธิเหนือพื้นดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของการเคหะสำหรับประชาชนทั่วไปและที่อยู่อาศัยที่ได้รับความช่วยเหลือ คำพิพากษานี้ถือเป็นจุดอ้างอิงสำหรับผู้เชี่ยวชาญในภาคส่วนนี้และสำหรับประชาชนที่เกี่ยวข้องกับสัญญาประเภทนี้

บริบททางกฎหมาย

กฎหมายฉบับที่ 865 ลงวันที่ 22 ตุลาคม 1971 มาตรา 35 ได้ควบคุมการโอนสิทธิเหนือพื้นดินในบริบทของการเคหะสาธารณะ คำพิพากษาที่กล่าวถึงนี้เป็นส่วนหนึ่งของกรอบกฎหมายนี้ โดยให้ความกระจ่างว่าเมื่อใดที่ข้อกำหนดในการกำหนดราคาอาจถือเป็นโมฆะ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ศาลได้ตัดสินว่าโมฆะดังกล่าวจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อราคาที่ตกลงกันเกินกว่าราคาที่กำหนดไว้ในสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างผู้ก่อสร้างและหน่วยงานท้องถิ่น

หลักการสำคัญของคำพิพากษา

สัญญาที่ทำขึ้นตามมาตรา 35 แห่งกฎหมายฉบับที่ 865 ปี 1971 - สัญญาก่อนการซื้อขายระหว่างผู้ก่อสร้างและผู้ซื้อ - การโอนสิทธิเหนือพื้นดิน - ข้อกำหนดเรื่องราคา - โมฆะ - ขอบเขต - ผลกระทบต่อคำพิพากษาตามมาตรา 2932 ประมวลกฎหมายแพ่ง ในเรื่องของการเคหะสำหรับประชาชนทั่วไปและที่อยู่อาศัยที่ได้รับความช่วยเหลือ ตามมาตรา 35 แห่งกฎหมายฉบับที่ 865 ปี 1971 ข้อกำหนดเรื่องราคาในการโอนสิทธิเหนือพื้นดินในสัญญาก่อนการซื้อขายระหว่างผู้ก่อสร้างและผู้ซื้อที่คาดหวัง จะเป็นโมฆะเฉพาะในกรณีที่ราคานั้นเกินกว่าราคาที่กำหนดไว้ในสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างผู้ก่อสร้างรายเดียวกันและหน่วยงานท้องถิ่น ดังนั้น หากราคาตามสัญญาต่ำกว่าราคาดังกล่าว สัญญาก็จะสมบูรณ์ และการโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ผ่านคำพิพากษาตามมาตรา 2932 ประมวลกฎหมายแพ่ง จะต้องอยู่ภายใต้การชำระเงินส่วนต่างระหว่างจำนวนที่ระบุในสัญญาและจำนวนที่ได้ชำระไปแล้ว

ผลกระทบในทางปฏิบัติของคำพิพากษา

คำพิพากษานี้มีผลกระทบในทางปฏิบัติหลายประการสำหรับคู่สัญญาที่เกี่ยวข้องในสัญญาโอนสิทธิเหนือพื้นดิน:

• การรับรองความสมบูรณ์ของสัญญาหากราคาต่ำกว่าราคาที่ตกลงกับหน่วยงานท้องถิ่น
• ความชัดเจนเกี่ยวกับเงื่อนไขความสมบูรณ์ของข้อกำหนดในสัญญา ลดความเสี่ยงของการพิพาท
• ความเป็นไปได้ในการบังคับใช้สัญญาผ่านคำพิพากษาตามมาตรา 2932 ประมวลกฎหมายแพ่ง โดยมีเงื่อนไขว่าต้องชำระส่วนต่างให้ครบถ้วน

ด้วยวิธีนี้ ศาลฎีกาไม่เพียงแต่ให้ความกระจ่างเกี่ยวกับกฎหมายที่บังคับใช้อยู่เท่านั้น แต่ยังให้กรอบการอ้างอิงที่แน่นอนยิ่งขึ้นสำหรับผู้ก่อสร้างและผู้ซื้อ หลีกเลี่ยงความคลุมเครือและการละเมิดที่อาจเกิดขึ้นในสัญญาโอนสิทธิเหนือพื้นดิน

บทสรุป

โดยสรุป คำพิพากษาที่ 11574/2024 ถือเป็นก้าวสำคัญในการควบคุมสิทธิเหนือพื้นดินและการกำกับดูแลสัญญาโอนในภาคการเคหะสาธารณะ ความชัดเจนที่ศาลฎีกาให้มาช่วยให้สามารถนำทางในโลกที่ซับซ้อนของสัญญาการก่อสร้างได้ดียิ่งขึ้น ปกป้องสิทธิของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องและส่งเสริมความแน่นอนของกฎหมาย