Arrest nr. 23220 van 2024: Passieve legitimatie van de overdragende huurder bij overdracht van de huurovereenkomst

Binnen het kader van huurovereenkomsten biedt arrest nr. 23220 van 28 augustus 2024 van het Hof van Cassatie belangrijke verduidelijkingen over de passieve legitimatie van de overdragende huurder. De uitspraak, die het beroep tegen een beslissing van het Hof van Beroep van Florence verwerpt, behandelt in het bijzonder de kwestie van de aansprakelijkheid van de oorspronkelijke huurder in geval van overdracht van de huurovereenkomst.

De positie van de huurder bij overdracht van de huurovereenkomst

Volgens het arrest blijft bij overdracht van de huurovereenkomst de passieve legitimatie van de oorspronkelijke huurder bestaan. Dit betekent dat de oorspronkelijke huurder verantwoordelijk blijft voor alle acties met betrekking tot de voortzetting of beëindiging van de huurrelatie, tenzij hij door de verhuurder is ontslagen van zijn verplichtingen. Dit beginsel is fundamenteel voor het begrijpen van de juridische dynamiek die huurovereenkomsten en de overdracht van contracten regelt.

(INHOUD EN VORM) Acties met betrekking tot de voortzetting of beëindiging van de huurrelatie - Passieve legitimatie van de overdragende huurder - Bestaan - Voorwaarden. Met betrekking tot de overdracht van de huurovereenkomst blijft, voor alle acties die betrekking hebben op de voortzetting of beëindiging van de huurrelatie, op procesrechtelijk gebied de passieve legitimatie van de oorspronkelijke huurder bestaan, indien de overdrager niet door de verhuurder is ontslagen van zijn verplichtingen.

De implicaties van de uitspraak

Deze uitspraak benadrukt het belang van de ontslagverlening van de overdrager van de aansprakelijkheid jegens de verhuurder. In de praktijk zal de huurder die het contract overdraagt, indien hij niet is ontslagen van zijn verplichtingen, altijd worden aangesproken voor contractuele verplichtingen, zelfs als de nieuwe huurder het beheer van het pand op zich neemt. De implicaties voor verhuurders en huurders zijn significant:

• De verhuurder kan zich verhalen op de oorspronkelijke huurder voor eventuele wanprestaties.
• De overdrager moet aandacht besteden aan de ontslagclausules in de overdrachtsakte.
• De nieuwe huurder is, ondanks het overnemen van het contract, niet vrijgesteld van aansprakelijkheid als de overdrager niet is ontslagen van zijn verplichtingen.

Conclusies

Arrest nr. 23220 van 2024 vormt een belangrijk referentiepunt voor het begrip van de passieve legitimatie van de overdragende huurder bij overdracht van de huurovereenkomst. Het verduidelijkt dat het risico van aansprakelijkheid bij de oorspronkelijke huurder blijft liggen, tenzij hij uitdrukkelijk door de verhuurder van zijn verplichtingen is ontslagen. Het is essentieel voor de betrokken partijen om deze dynamiek te begrijpen om onaangename verrassingen te voorkomen en hun rechten en plichten binnen het kader van huurovereenkomsten optimaal te beheren.